Bei der Wohnungsübergabe sollte der Käufer überprüfen, ob die fertiggestellte Immobilie den vertraglichen Verpflichtungen des Verkäufers entspricht. Die Vorfreude auf den Einzug kann leicht von den Details ablenken, doch gerade jetzt ist es wichtig, systematisch vorzugehen: Jedes Zimmer inspizieren, alle Installationen testen und etwaige Mängel im Übergabeprotokoll festhalten.
Die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls sollte niemals eine bloße Formalität sein. Dieses Dokument bestätigt den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe, die Schlüsselübergabe, die Zählerstände und etwaige vorhandene Schäden. Daher ist es wichtig, ausreichend Zeit einzuplanen und sich bei der Besichtigung nicht von Druck oder Emotionen leiten zu lassen.
Vorbereitung auf die Wohnungsübergabe
Vor der Ankunft sollte der Käufer den Kaufvertrag, die technischen Spezifikationen, die Ausstattungsliste und alle verfügbaren Pläne sorgfältig prüfen. Die vereinbarten Materialien, Wohnflächen, Oberflächen, Sanitäreinrichtungen, Schreinerarbeiten und alle anderen im Kaufpreis enthaltenen Elemente sollten mit dem fertiggestellten Objekt verglichen werden.
Der Käufer sollte Folgendes mitbringen:
- eine Kopie des Kaufvertrags und der technischen Spezifikationen
- ein Maßband oder ein Laser-Entfernungsmesser
- ein Ladegerät oder ein kleines elektrisches Gerät zum Testen von Steckdosen
- eine Taschenlampe zur Inspektion schwer zugänglicher Bereiche
- ein Mobiltelefon oder eine Kamera, um etwaige Mängel zu dokumentieren
- eine vorbereitete Inspektionscheckliste
Bei größeren, luxuriöseren oder technisch komplexeren Immobilien empfiehlt es sich, einen Bausachverständigen zur Besichtigung hinzuzuziehen. Dessen Fachwissen kann helfen, Mängel zu erkennen, die ein Käufer ohne Fachkenntnisse möglicherweise übersieht.
Besichtigen Sie jeden Raum in Ruhe.
Die Inspektion sollte systematisch, Raum für Raum, erfolgen. Wände und Decken sollten aus verschiedenen Blickwinkeln betrachtet werden, um Risse, Unebenheiten, Feuchtigkeitsspuren und unsachgemäß ausgeführte Stellen leichter zu erkennen. Der Bodenbelag sollte nicht beschädigt oder locker sein und beim Begehen keine ungewöhnlichen Geräusche verursachen.
Türen sollten sich einwandfrei öffnen und schließen lassen, ohne zu klemmen oder sich von selbst zu bewegen. Fenster und Balkontüren sollten auf Beschläge, Dichtungen, Verglasung, Fensterläden und Jalousien überprüft werden. Besonderes Augenmerk sollte auf die Fugen im Holzrahmen gelegt werden, da mangelhafte Ausführung in diesen Bereichen später zu Wassereintritt oder Wärmeverlust führen kann.
In Bad und Küche sollten alle Wasserhähne aufgedreht werden. Wasserdruck, Temperatur, Abflussgeschwindigkeit und eventuelle Lecks unter den Waschbecken sollten überprüft werden. Unangenehme Gerüche aus den Abflüssen können ebenfalls auf ein Problem hinweisen und sollten dokumentiert werden.
Installationen, Zähler und zugehörige Teile des Grundstücks
Alle Steckdosen, Schalter, Leuchten, die Gegensprechanlage und alle fest installierten Systeme sollten geprüft werden. Verfügt die Wohnung über Fußbodenheizung, Klimaanlage, Lüftungsanlage oder ein Smart-Home-System, sollte der Käufer eine grundlegende Bedienungsanleitung, Garantien und technische Dokumentationen erhalten.
Bei der Übergabe sollten die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und andere Energiequellen abgelesen werden. Die Seriennummer jedes Zählers sollte zusammen mit dem Zählerstand notiert werden, um spätere Streitigkeiten über den Verbrauch zu vermeiden. Es empfiehlt sich außerdem, die Zählerstände zu fotografieren.
Die Besichtigung sollte nicht an der Wohnungseingangstür enden. Auch der Abstellraum, die Garage oder der Stellplatz, der Balkon, die Terrasse und alle weiteren im Kaufvertrag aufgeführten Bereiche sollten überprüft werden. Ihre Kennzeichnung, Abmessungen und Lage müssen mit den Vertragsunterlagen übereinstimmen.
Was der Übergabebericht enthalten muss
Ein ordnungsgemäß erstellter Übergabebericht schützt beide Parteien, indem er klar dokumentiert, was übergeben wurde und in welchem Zustand sich die Gegenstände befanden. Er sollte Folgendes enthalten:
- Angaben zum Käufer und Verkäufer
- die genaue Identifizierung und Adresse der Immobilie
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- die Anzahl der übergebenen Schlüssel und Fernbedienungen
- die Ablesungen und Seriennummern aller Stromzähler
- eine Liste aller bereitgestellten Dokumente
- eine Beschreibung jedes identifizierten Defekts
- Frist und Verfahren zur Behebung etwaiger Mängel
- die Unterschriften sowohl des Käufers als auch des Verkäufers
Es genügt nicht, lediglich „Badezimmerreparaturen erforderlich“ anzugeben. Jeder Mangel sollte präzise beschrieben werden, beispielsweise durch Angabe, dass eine Fliese gerissen ist, ihrer genauen Position und ihrer ungefähren Größe. Fotos können nummeriert und dem Übergabeprotokoll als Anlagen beigefügt werden.
Mängel sind kein Grund für Konflikte, sondern für eine genaue Dokumentation.
Kleinere Mängel hindern den Käufer nicht zwangsläufig an der Wohnungsübernahme, sollten aber zusammen mit einer klaren Frist für die Behebung dokumentiert werden. Bei schwerwiegenderen Mängeln, die die Sicherheit, Nutzbarkeit oder wesentliche Eigenschaften der Immobilie beeinträchtigen, sollten die Rechte des Käufers aus dem Kaufvertrag und den geltenden Gesetzen vor Unterzeichnung des Übergabeprotokolls geklärt werden.
Eine mündliche Vereinbarung ist niemals so verlässlich wie eine schriftliche. Im Streitfall sind das Übergabeprotokoll, Fotos, der Kaufvertrag und die offizielle Korrespondenz die wichtigsten Nachweise für den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe.
Sobald die gemeldeten Mängel behoben sind, sollte eine Nachkontrolle erfolgen. Dabei sind nicht nur die durchgeführten Reparaturen zu überprüfen, sondern auch eventuell während der Reparaturarbeiten entstandene neue Schäden. Die Übergabe gilt erst dann als abgeschlossen, wenn die Dokumentation, die Schlüssel, die Zählerstände und der tatsächliche Zustand der Wohnung ein stimmiges Gesamtbild ergeben.