Was bedeutet eine „festgelegte Frist“ und warum ist sie wichtig?
Ein festgelegter Fertigstellungstermin bedeutet, dass der Termin (oder wichtige Meilensteine) auf Basis eines detaillierten Ausführungsplans festgelegt, mit Beschaffung und Kapazität abgestimmt und als Referenzpunkt für die Fortschrittskontrolle bestätigt wird. Anders ausgedrückt: Der Fertigstellungstermin ist kein Wunschtermin mehr, sondern ein Kontrollpunkt, der täglich anhand des Plans, der Aktivitäten und des kritischen Pfads überprüft wird.
Das Festlegen von Fristen ist sinnvoll, weil es:
- verringert den Spielraum für Improvisation und „stille“ Planänderungen
- beschleunigt die Entscheidungsfindung bei Veränderungen
- Identifiziert im Voraus, wo Zeit verloren geht (z. B. Beschaffung, Lieferung, Trocknungszeiten, Handelskoordination).
- Bietet dem Käufer oder Investor einen klaren, nachvollziehbaren Rahmen für Erwartungen.
Vom Abgabetermin zum Plan: Wie ein Fertigstellungstermin realistisch wird
Die Festlegung von Ausführungsterminen beginnt stets mit der Strukturierung des Projekts in eine logische Arbeitsabfolge. Wir orientieren uns dabei nicht an einem einzelnen Begriff wie „Fertigstellung“, sondern an Hunderten von spezifischen Arbeitsschritten: Erdarbeiten, Bewehrung, Betonarbeiten, Abdichtung, Fassadenbau, Schreinerarbeiten, Installationen, Estrich, Keramikarbeiten, Systemtests, technische Abnahme und Übergabe.
Jede Aktivität im Plan muss Folgendes enthalten:
- eine realistische und überprüfbare Dauer
- Voraussetzungen (was vorher erledigt sein muss)
- eine verantwortliche Person/ein verantwortliches Team
- ein Link zur Beschaffung und Lieferung von Materialien oder Ausrüstung
- ein klares „Fertig“-Kriterium (woran wir erkennen, dass die Aktivität abgeschlossen ist)
Nur dann wird die „Frist“ zum Ergebnis des Plans – und nicht umgekehrt.
Kritischer Pfad: Hier entscheidet sich, ob die Deadline eingehalten oder verpasst wird.
Der kritische Pfad ist die Abfolge von Aktivitäten, die den Fertigstellungstermin direkt bestimmt. Verzögert sich eine Aktivität auf dem kritischen Pfad, verschiebt sich der Ausführungstermin entsprechend. Daher bedeutet die Festlegung des Ausführungstermins im Wesentlichen die Festlegung des kritischen Pfads im Plan: Es muss klar sein, welche Aktivitäten nicht verschoben werden können, wo kein Puffer besteht und wo die größten Risiken liegen.
In der Praxis hängt der kritische Pfad meist von Folgendem ab:
- Abstimmung zwischen den Bauphasen und der Gebäudehülle (um die Ausbauarbeiten zu ermöglichen)
- Installationen (Elektro-, Sanitär-, Mechanikinstallationen) und deren Prüfung
- Liefertermine (Schreinerarbeiten, Aufzüge, Ausrüstung, Spezialmaterialien)
- Trocknungszeiten und technische Ausfälle, die nicht „verhandelt“ werden können
Die Festlegung des Abgabetermins bedeutet, den kritischen Pfad häufiger zu überwachen als den Rest des Plans und bei Abweichungen schnell Korrekturmaßnahmen einzuleiten.
Beschaffung und Lieferung: Termine werden oft schon vor Arbeitsbeginn nicht eingehalten.
Viele Projekte verzögern sich nicht, weil die Bauarbeiter nicht arbeiten, sondern weil die Beschaffung nicht mit dem Plan übereinstimmt. Die Festlegung von Terminen beinhaltet daher einen Beschaffungsplan, der parallel zum Bauzeitplan verläuft: Was wird wann bestellt, Lieferzeiten, alternative Lieferanten, was kann wann gelagert werden?
Um die planmäßige Ausführung zu gewährleisten, verfügen wichtige Lieferungen über eigene Fristen, Kontrollpunkte und Bestätigungen (z. B. Auftragseingang, Anzahlung, Produktionsbestätigung, Lieferterminvereinbarung). Dadurch wird das Risiko minimiert, dass ein Lieferantenwechsel oder eine Transportverzögerung den Gesamtfertigstellungstermin gefährdet.
Festlegung des Abgabetermins durch eine Baseline und Änderungskontrolle
Operativ wird die Fixierung am deutlichsten im Basisplan sichtbar. Dieser Plan enthält die vereinbarten Fristen und Meilensteine und dient als Grundlage für die Fortschrittsmessung. Danach gilt die Regel: Eine Änderung einer fixierten Frist ist nicht üblich, sondern die Ausnahme.
Wenn eine Änderung eintritt (z. B. Designänderung, zusätzliche Arbeiten, Materialwechsel, Wunsch nach einer anderen Innenausstattung), ist ein „informeller“ Eintritt nicht gestattet. Stattdessen erfolgt eine Beurteilung:
- welche Aktivität sich ändert und um wie viel?
- ob die Änderung den kritischen Pfad beeinflusst
- ob es Auswirkungen auf Beschaffung, Lieferung und Arbeitsablauf hat
- Welche Optionen bestehen: Beschleunigung (zusätzliche Teams, sich überschneidende Arbeiten), alternative Lösungen, schrittweise Übergabe
Erst dann wird entschieden, ob ein neuer Termin festgelegt oder der bestehende mit Ausgleichsmaßnahmen beibehalten wird. So wird der Wandel nicht zum Chaos, sondern zu einem kontrollierten Prozess.
Operative Überwachung: Der Abgabetermin muss durch wöchentliche Zielvorgaben sichtbar sein.
Ein festgelegter Abgabetermin ohne wöchentliches Management ist rein formal. Deshalb wird der Plan wöchentlich aufgeschlüsselt: Was muss diese Woche erledigt werden, was kommt als Nächstes, wer ist von wem abhängig und welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um die Arbeiten ohne Verzögerung zu beginnen? Vor Ort bedeutet das, Folgendes im Voraus zu prüfen:
- ob der Arbeitsbereich bereit ist (Zugang, Schutz, Sauberkeit)
- ob Zeichnungen und Details genehmigt werden
- ob sich die Materialien vor Ort befinden
- ob andere Gewerke ihren Teil abgeschlossen haben
Werden solche Kontrollen konsequent durchgeführt, ist der Ausführungstermin das Ergebnis guter Vorbereitung und nicht nur intensiver Arbeit.
Wie ein Käufer oder Investor erkennt, dass Fristen endgültig festgelegt sind
Das deutlichste Signal ist nicht ein Versprechen, sondern ein System: Es gibt einen Phasenplan mit festgelegten Terminen, Fortschrittskontrolle und Berichten, die den Status transparent erläutern. Die Fixierung von Fristen im Plan wird auch dann sichtbar, wenn der Auftragnehmer klar erklärt, was eine Änderung bedeutet: Ändern sich die Spezifikationen, ändert sich auch der Zeitplan – oder die Arbeitsorganisation muss angepasst werden, um den Termin einzuhalten.
For coastal projects, such as those in Rogoznica or Kaštela, it is especially important that the plan accounts from the outset for seasonal impacts, delivery logistics, and the availability of specialized teams. In such conditions, a deadline is not a coincidence—it is the result of discipline: the critical path is known, procurement is aligned with the plan, and any change to a locked deadline follows clear rules and consequences that can be explained through specific activities and dates.